Visul de aur al oricărui român este să aibă o casă. Dacă locuieşti în Elveţia şi vrei să-ţi cumperi o casă sau un apartament, momentul este favorabil. Dobânzile la credite sunt relativ scăzute (la minimele ultimilor 10 ani) şi teoretic nu prea mai au unde să scadă.

Creditul ipotecar este creditul contractat pentru constituirea de proprietăţi imobiliare (case, sedii, etc.) fiind garantat cu aceste proprietăţi. Creditul se contractează pe termen lung (peste 5 ani).

Evoluţia dobânzilor la credite este strâns legată de evoluţia economică şi financiară. În timpul perioadelor de recesiune (aşa cum este acum), volumul investiţiilor şi al tranzacţiilor bursiere scade, băncile reducând dobânzile în încercarea de a atrage banii clienţiilor mici şi ai persoanelor fizice. De îndată ce lucrurile revin la normal, dobânzile încep să crească.

În mod normal perioadele de recesiune ţin 3-4 ani. Unii zic ca ele sunt necesare… dar eu nu mă pronunţ. Considerând că ultima perioadă de recesiune a început prin 2001, ea ar cam trebui să se apropie de sfârşit. Desigur contextul politic mondial şi îngrijorările legate de securitate şi eventuale atentate teroriste mai pot amâna relansarea economică.

Oricum, pentru cei care vor o să cumpere sau să-şi construiască o casă, lucrurile stau cam aşa:

Resursele financiare

20% avansul (din surse proprii sau LPP – fondul de pensii privat);
80% credit ipotecar.

Solvabilitatea

O calculează banca, în principiu max 30 - 40% din bugetul familiei alocat ratelor şi dobânzilor, e OK cu două salarii bune.

Tipuri de dobânzi

Dobânzi fixe pe o perioadă fixă. Sunt acordate pe 1-10 ani, în funcţie de banca aleasă. Contractul poate fi reînnoit, la expirare, dacă creditul nu a fost în întregime achitat.
Avantaje:
    Dobânzi fixe, indiferent dacă dobânda creşte (sau scade);
    Ratele şi dobânzile sunt fixe şi uşor de calculat.
Dezavantaje:
    Contractul nu poate fi întrerupt (doar cu penalizări);
    Inflexibilitate în cazul vânzării/mutării.

Dobânzi variabile pe o perioadă fixă. Sunt acordate pe 2-5 ani.
Avantaje:
    În prezent sunt mai mici ca cele fixe.
Dezavantaje:
    Pot creşte în viitor. La unele credite aceste dobânzi sunt limitate la o valoare maximă, cu scopul de a preveni o creştere nejustificată;
    Contractul nu poate fi întrerupt (doar cu penalizări);
    Inflexibilitate în cazul vânzării/mutării.

Dobânzi variabile pe o perioadă variabilă.
Avantaje:
    Contractul poate fi întrerupt oricând, fără penalizări;
    Flexibilitate.
Dezavantaje:
    Dobânda e mai mare.

Ce trebuie negociat cu banca

• dobânzile cele mai mici (de pe piaţă, la ora actuală)
• ipoteca de gradul 1 pentru tot creditul (ipoteca de gradul 2 este mai mare)
• eliminarea taxei de dosar
• plata totală sau parţială a avansului din LPP
• rambursarea ratelor prin intermediul unui fond de pensii (3 pilier) - deductibile fiscal
• timp suficient de discuţii.

Exemplu de calcul

Datele luate în consideraţie au fost următoarele:

Preţul unui case sau apartament cu 4 camere şi jumătate, cam 500.000 CHF
    Avansul 20% - 100.000 (fonduri proprii + LPP)
    Creditul 80% - 400.000
    Dobânda 2.75%, fixa pe 3 ani = 11.000 CHF/an sau 920 CHF/lună
    Rata mimim 1% din credit, 4.000 CHF/an
    Acte notar 10.000 CHF (comisioane canton, comună, hârtia ipotecară, etc;
    Întreţinerea (căldură, apă, electricitate, administrator, etc) - 300 CHF/lună.

Total de plată anual - 18.600 CHF (11.000 + 4.000 + 3.600)
Total de plată lunar - 1.550 CHF

Concluzie

• Este mai ieftin să ai propria ta casă decât să plăteşti chirie unui proprietar
• Casa este a ta pe când apartamentul de închiriat NU
• Ai mai multe drepturi în casa ta şi poţi face modificări ulterioare
• O poţi vinde sau închiria.