Vrei să-ți cumperi o casă sau un apartament?

Cea mai simplă variantă e să ai toți banii odată. Dacă nu îi ai, ai nevoie de un credit ipotecar.

Creditul ipotecar înseamnă un credit luat de la creditor (bancă sau firmă de asigurări), pentru cumpărarea sau construirea unui imobil (apartament sau casă), credit garantat de tine cu acel imobil. Asta înseamnă ca banca plătește acei bani, pe care i-ai luat împrumut, vânzătorului sau constructorului imobilului, urmând ca tu să plătești suma plus o anumită dobândă într-un număr de ani.

La cumpărarea unui imobil va trebui, de regulă, să ai 15-20% din prețul acestuia și dobânzile (calculate la un nivel cu câteva procente mai mare decât nivelul pieței, pentru a oferi siguranță băncii sau firmei de asigurări) să nu depășească o treime din veniturile pe familie, după impozitare.

Dobânzile se pot deduce din veniturile anuale - asta înseamnă că nu vei plăti impozit pe suma plătită ca dobândă.

Tipuri de credite ipotecare în Elveția
- creditul cu dobândă fixă înseamnă un împrumut contractat pe un număr fix de an, cu o dobândă fixă. Este tipul de credit cel mai popular în Elveția; avantajul este tocmai dobânda fixă, care îți permite să îți planifici mai bine bugetul, indiferent de cum evoluează piața financiară în acești ani. Dezavantajul vine tot din aspectul fix al dobânzii: este posibil ca azi să iei un împrumut cu o dobândă de exemplu de 5%, iar piața financiară să aducă dobânzile, după un an, de exemplu la 2%; dezavantajul e că vei plăti cei 5% pe toată perioada creditului.

Dobânda este anuală și se plătește, de regulă, pe trimestru. De exemplu: la un credit de 200.000 CHF cu o dobândă de 1,27% pe an înseamnă că vei plăti 2.540 CHF pe an, ceea ce înseamnă 635 CHF pe trimestru - doar dobânda.

Băncile și firmele de asigurări oferă posibilitatea de a amortiza o mică parte din acest credit, pe perioada creditului, de regulă 5.000 CHF, pentru a scădea dobânda plătită de tine. Amortizarea se poate face direct (prin plata către creditor) sau indirect (prin intermediul unui cont de pensie de pilon 3).

Creditul cu dobândă fixă se poate întrerupe înainte de expirarea contractului doar cu plata unor penalități, care sunt substanțiale și de regulă acoperă cel puțin dobânda neplătită până la sfârșitul contractului. Este o variantă scumpă de a întrerupe creditul cu dobândă fixă.

Dobânzile actuale (septembrie 2015) au crescut ușor, trecând de pragul psihologic de 2%.
 

- creditul cu dobândă variabilă înseamnă un credit contractat pe o perioadă nederminată de timp, cu o dobândă substanțial mai mare. Avantajul acestui tip e că dobânzile scad în funcție de suma plătită (ajustarea se face de regulă pe trimestru), creditul putând fi încheiat în principiu oricând ai toți banii necesari, fără penalități. Dezavantajul e dobânda mai mare (2.5%, ca exemplu, în oferta ZKB din această perioadă), care poate fi, măcar în parte, anulat printr-un impozit mai mic.

- creditul ipotecar Libor înseamnă un contract pe o durată fixă, cu o dobândă calculată în funcție de piața valutară interbancară.  Libor este dobânda cu care băncile îşi împrumută bani între ele și se calculează pe 1 lună, 2 luni, 3 luni, 6 luni sau un an. La această sumă se adaugă marja creditorului (de regulă 1% - 1.20%).

Practic, câştigul creditorului constă deci numai în această marjă, care este fixată prin contractul de împrumut. Acesta este unul din motivele pentru care creditul de tip Libor nu este promovat prea intens: câștigul creditorului (bancă sau firmă de asigurări) este mai mare în cazul unui credit ipotecar fix decât în cazul unui credit de tip Libor.

Marele dezavantaj e că valoarea dobânzilor e în funcție de piața valutară interbancară (care, la nivelul lunii septembrie 2015, are valori negative). În situația în care economia globală va ieși din criza ce a debutat în 2008 și dobânda Libor va crește foarte mult, vei avea posibilitatea să preschimbi creditul de tip Libor într-un credit cu dobândă fixă, însă la dobânda în ziua în care ai anunțat că dorești schimbarea tipului de credit (care, cu siguranță, va fi mai mare decât dobânda Libor + marja creditorului), cu condiția ca noul credit cu dobândă fixă să fie cel puțin pe perioada rămasă din creditul de tip Libor.

- credite speciale, subvenționate sau de atragere de clienți sunt acele tipuri de credite care au condiții sensibil mai bune (= dobânzi mai mici), însă pe sume maxime mai mici (tipic maxim 200.000 CHF). Sunt fie creditele de tip "start", pentru prima ipotecă ever a familiei, fie creditele de stimulare a construcțiilor ecologice, oferite în general de băncile cantonale pentru imobilele ecologice (cu Minergie de exemplu), cu o parte a dobânzii subvenționată de canton.

În general, pentru cumpărarea sau construcția unui imobil, suma totală se împarte în mai multe credite, în funcție de condițiile oferite și de preferințele viitorilor proprietari. Vă recomandăm să discutați cu consilieri financiar (de exemplu Carmen Militaru) în cazul în care detaliile financiare nu sunt foarte clare. Bancherii, de exemplu, te vor încerca probabil să te convingă să alegi varianta cea mai bănoasă pentru bancă

VIP - Valoarea de închiriere a proprietății (Eigenmietwert)

Elveția are un mecanism financiar controversat de a taxa proprietarii imobiliari. Este vorba de Valoarea de închiriere a proprietății (VIP), ceea ce înseamnă o sumă anuală pe care ai primi-o, ipotetic, închiriind apartamentul sau casa unui chiriaș.  Această sumă se adaugă la veniturile anuale, ceea ce face ca taxele plătite să fie mai mari. Exemplu: câștigi 100.000 CHF pe ani; îți cumperi un apartament cu 3.5 camere, într-o zonă relativ ok, pentru care VIP este 25.000 CHF; asta înseamnă că după cumpărarea apartamentului vei avea venituri de 125.000 CHF, ceea ce înseamnă taxe mai mari.

Primăria localității face, odata la câțiva ani, câteva calcule complicate prin care stabilește această valoare. Sunt luați în considerare mulți factori: valoarea imobilului (plus valoarea terenului și a garajului), vârsta imobilului, zona în care e plasat, nivelul chiriilor în acel cartier.

Poți să îți faci o idee despre acea valoare estimând chiria unui imobil similar (același număr de camere, același etaj dacă e apartament, etc) din acel cartier și înmulțind acea chirie cu 12. Este o valoare estimativă, valoarea poate fi mai mică, pentru că chiriile pe care le plătesc deja oamenii din acel cartier includ și profitul proprietarului; cu toate acestea, estimarea este importantă pentru a face calcule de buget pe următorii ani, după contractarea creditului.

De câți bani dispun?

În general, instituțiile de creditare cer să ai 15% - 20% din prețul de cumpărare al imobilului. Aici nu intră doar banii pe care îi ai cash sau în depozite bancare, ci și alte sume.

Banii acumulați în fondul de pensie, pilonul 2, pot fi folosiți pentru a scădea valoarea creditului final. Accesul la aceștia se poate face în mai multe moduri:

- retragere („Vorbezug“) din fondul de pensie; asta înseamnă că accepți posibilitatea de a avea o pensie mai mică. Nu se recomandă, mai ales în situația de emigrant care nu a contribuit la pensie de la începutul vârstei legale de calcul a pensiei (21 de ani);

- gaj („Verpfändung“) înseamnă că acei bani rămân în fondul de pensie, dar creditorul are dreptul de a-i lua dacă nu mai îți vei putea plăti dobânda ipotecară. Sunt o garanție pentru instituția de creditare.

Contribuțiile lunare la fondul de pensie de pilon 2 sunt listate în fluturașul de salariu; suma totală este comunicată la începutul fiecărui ani prin Raportul financiar de pensie („Vorsorgeasweis“) primit prin poștă.

Banii acumulați în fondul de pensie, pilonul 3, pot fi și ei folosiți, cu anumite restricții. Informează-te bine despre condițiile de retragere a acestor bani, care pot fi diferite de la o instituție la alta. Ca exemplu, fondul de pensie deschis la Postfinance nu poate fi lichidat dacă imobilul este în construcție; e posibil, însă, să fie transferat la o altă instituție (bancă, de exemplu), care acceptă retragerea acestor bani pentru finanțarea construcției. Fondurile de pensie deschise la o firmă de asigurare pot fi și mai greu de lichidat, datorită restricțiilor care vin datorită avantajului de a fi asigurat printr-un astfel de fond.

Banii din fondul de pensie de pilon 3 pot fi folosiți (și se recomandă să îi folosești) pentru amortizarea creditului (pe durata creditului, de regulă o dată la 5 ani datorită condițiilor impuse de lege) sau la plata creditului.

Atenție: există o mare diferență între plătirea (amortizarea) unui credit imobiliar în Elveția și România. În Elveția amortizarea se face de regulă la terminarea perioadei de creditare (cu excepția unor sume mici), cu obligativitatea ca 65% din valoarea fiscală a imobilului să fie returnată până la pensie. În România amortizarea se face prin rate lunare. Mai multe detalii pe această temă într-un articol viitor.

Ca o ultimă recomandare: este foarte utilă strângerea de oferte de creditare prin intermediul unei instituții imparțiale, care te taxează pe tine pentru serviciul acesta. De exemplu, Comparis oferă posibilitatea de a primi astfel de oferte de la toate instituțiile de creditare înscrise în sistemul lor, contra unei sume de 140 de CHF. Marele avantaj este că suma e foarte clară de la bun început și ofertele se fac independent, pe criterii clare, fără scopuri ascunse (= comisioane la încheierea unui credit, în favoarea unui creditor anume). Mai mult, Comparis oferă și o clasificare a instituțiilor de credit; nu neglija o astfel de clasificare, pentru că ar putea conta foarte mult faptul că persoana de contact de la instituția de credit se ocupă de toate formalitățile pre-contract (de transfer al fondului de pensie de exemplu), spre deosebire de alte instituții de credit care nu sunt dispuse să facă mai mult decât o ofertă de credit.

Ilustrație: Laura Munteanu, Zürich

Ultima actualizare: 24 septembrie 2015